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　　樓市調(diào)控下，房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，在重慶，旅游地產(chǎn)云集，已超300億元開發(fā)資金需求真有這么大？昨日，本報(bào)記者調(diào)查各方的情況顯示，如果開發(fā)商不做提前預(yù)判，及時(shí)調(diào)向，恐步寫字樓后塵，進(jìn)入短期過剩。

　　一線開發(fā)商追逐旅游地產(chǎn)

　　仙女山是我市最大的旅游地產(chǎn)聚集地，這里已有大大小小的樓盤20多個(gè)。雖然主城區(qū)的住宅開發(fā)商受調(diào)控影響日子不好過，但旅游地產(chǎn)卻沒有受到什么影響。“周末的時(shí)候，仙女山上的項(xiàng)目每天能有10多組客戶看房，銷量正常。”隆鑫地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　“房源的好壞倒是其次，最看重的是人氣，上周三、周四，酒店人滿為患。”專職投資房地產(chǎn)的市民段曉余說。

　　上述隆鑫營銷負(fù)責(zé)人經(jīng)歷了仙女山旅游地產(chǎn)的起步到繁榮。他說，仙女山旅游地產(chǎn)從2007年起步，當(dāng)時(shí)的房價(jià)是每平方米2000多元，現(xiàn)在是5000元。

　　事實(shí)上，去年開始，開發(fā)商在重慶眾多區(qū)縣圈地。目前，不僅北碚縉云山、綦江古劍山、江津四面山、南川金佛山、石柱黃水、萬盛黑山谷等旅游景區(qū)有著開發(fā)商的身影，豐都、奉節(jié)、巫山、萬州和永川等區(qū)縣也有開發(fā)商投資旅游地產(chǎn)。

　　投資規(guī)模多大？目前還沒有官方數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)高級分析經(jīng)理孫剛根據(jù)各開發(fā)商公開的數(shù)據(jù)作出整理，發(fā)現(xiàn)投資規(guī)模已經(jīng)超過300億元。

　　孫剛說，根據(jù)上市房企的公告，今年來，一線房企投資旅游地產(chǎn)的資金超過了1萬億元。除萬達(dá)外，現(xiàn)在包括保利、恒大、碧桂園、龍湖、雅居樂和萬通等開發(fā)商也紛紛宣布將旅游地產(chǎn)作為自己的一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)。

　　投資仍舊屬黃金期？

　　一家不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，今年他拿了三分之一的資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)。“旅游地產(chǎn)最大的特色就是資源的不可復(fù)制。”該開發(fā)商認(rèn)為：“比如說黃山，天下只有一座，在黃山邊買了旅游地產(chǎn)的人，還會在海南買，在山東買。”

　　“中國旅游市場的消費(fèi)正進(jìn)入爆發(fā)式增長階段。”全國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝說，深度體驗(yàn)的旅游需求出現(xiàn)，旅游地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)機(jī)到來。

　　“現(xiàn)在投資傳統(tǒng)住宅，搞不好要虧，但投資旅游地產(chǎn)，年回報(bào)率容易達(dá)到30%。”地產(chǎn)中國運(yùn)營機(jī)構(gòu)代理了全國200多個(gè)旅游地產(chǎn)樓盤，其副總經(jīng)理何強(qiáng)告訴記者，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的購買力較為強(qiáng)勁。對于開發(fā)商來說，由于不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，土地價(jià)格較低。傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目土地成本占總成本的30%到50%，但旅游地產(chǎn)的土地成本，一般只占總成本的10%。

　　新聞縱深

　　“盛宴”風(fēng)險(xiǎn)：無特色少人才差配套

　　“旅游地產(chǎn)只是一個(gè)概念，市場環(huán)境、投資模式、資本退出渠道，眾多的因素不確定。”康睿投資公司常務(wù)副總經(jīng)理陳華睿說，打造旅游地產(chǎn)，前期要投入巨額資金，像萬達(dá)這種巨頭都需要眾多財(cái)團(tuán)的支持，更何況一般開發(fā)商。“一旦銀根繼續(xù)收緊，項(xiàng)目投入難以為繼，會不會出現(xiàn)一些"半吊子"工程？”

　　重慶大學(xué)公共事務(wù)管理系副主任曹躍群說，旅游地產(chǎn)最大的瓶頸是人才。這些人才要懂地產(chǎn)、懂旅游、懂運(yùn)營、懂服務(wù)和懂商業(yè)，現(xiàn)在不少開發(fā)商只是在旅游景點(diǎn)邊修房子，并沒有真正的挖掘旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵。同質(zhì)化嚴(yán)重，雖然不斷修房子，品質(zhì)不高，只有地產(chǎn)，而無旅游。

　　一位從事房地產(chǎn)投資的基金負(fù)責(zé)人告訴記者，上個(gè)月一個(gè)項(xiàng)目找他融資，對方說要建旅游綜合體，包括五星級酒店、公寓和度假村。“全國的旅游地產(chǎn)都在這么搞，沒有特色不能投。”該負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一年就火兩三個(gè)月，剩下八九個(gè)月門口羅雀，資金很難回收。

　　中原地產(chǎn)高級分析經(jīng)理孫剛說，一些新開的項(xiàng)目，周邊配套不到位，入住后吃個(gè)飯還要步行好幾公里山路，很難增值。但是一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的地方，“前期價(jià)格上漲較多，也許暗藏泡沫。”

　　謹(jǐn)防步寫字樓過剩后塵

　　近兩年寫字樓市場的爆發(fā)軌跡，一家商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人如數(shù)家珍。“主城區(qū)寫字樓自2009年下半年開始成交量持續(xù)走高。轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2010年4月的樓市調(diào)控，提高了住宅二套房的首付，三套房的貸款被限制，但是購買寫字樓不受此限制，不少投資需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。隨后寫字樓的成交量上漲。去年國慶節(jié)后，由于第二輪住宅市場的調(diào)控，一些住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，增加了未來寫字樓的供應(yīng)。而到了今年年初，國內(nèi)地產(chǎn)巨頭如萬科保利等紛紛發(fā)表公告，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，把未來商業(yè)項(xiàng)目的投資和未來的供應(yīng)推到新高峰。”

　　曹躍群說，旅游地產(chǎn)的發(fā)展，與寫字樓基本同步，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期一般在3年以上，寫字樓在2年以上，如果旅游地產(chǎn)投資過量，市場反應(yīng)會比寫字樓這種物業(yè)慢，但投資的資金累積會更多，積累的風(fēng)險(xiǎn)會更大。

　　“目前寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)"消化不良"的苗頭，旅游地產(chǎn)的投資，是不是該松下"油門"呢？”曹躍群說，開發(fā)商要有預(yù)判。

　　中原中國董事副總經(jīng)理黃雄說，旅游地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資金額大，一旦發(fā)現(xiàn)市場供應(yīng)過剩，再想調(diào)頭就不容易了。雖然旅游地產(chǎn)地價(jià)便宜，但是基礎(chǔ)建設(shè)投資較多，如果沒有較好的資金流回報(bào)，好的項(xiàng)目也成了鋼筋水泥的擺設(shè)。

　　投資提醒

　　購房者別“一見鐘情”

　　“不少購房者買旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，下手太快，這是大忌。”隆鑫地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人說，旅游地產(chǎn)處在景區(qū)，不少人是旅游的時(shí)候，心情和感覺都不錯(cuò)，加上小戶型首付不多，當(dāng)即掏錢下單者眾。“買旅游樓房的時(shí)候，首先要想清楚自己能住多長時(shí)間，投資上是否劃算，物業(yè)服務(wù)滿意度如何，是否能在房屋閑置的時(shí)候幫忙打理，比如說出租和維護(hù)。”

　　地產(chǎn)中國運(yùn)營機(jī)構(gòu)何強(qiáng)說，旅游地產(chǎn)的配套很關(guān)鍵，有些景區(qū)，可能在旺季的時(shí)候生活配套好，周邊的餐館與游攤多。問題是，更要看能給購房者提供的那些后續(xù)服務(wù)，比如說酒店、商場、超市、汽車修理廠等等生活消費(fèi)方面的配套。再就是離中心城市的距離，比如離省會城市的距離不要超過300公里，車程最好在2小時(shí)以內(nèi)。“多次帶客戶到海南、山東和安徽等地購買旅游地產(chǎn)，首先要?jiǎng)窨蛻舻木褪遣荒?quot;一見鐘情"。”何強(qiáng)說。

　　對于開發(fā)商來說，旅游地產(chǎn)應(yīng)該越來越細(xì)化。容磁地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王雪松說，針對希望資產(chǎn)保值增值的，開發(fā)傳統(tǒng)型的旅游地產(chǎn)；針對都市精英人群可以開發(fā)靠近都市圈的旅游“第二居所”與奢華旅游地產(chǎn)；針對老年人的，有老人養(yǎng)生地產(chǎn)；針對普通都市年輕人的，有休閑度假旅游地產(chǎn)。針對不同的人群，服務(wù)的模式不同。比如老人養(yǎng)生地產(chǎn)，對于項(xiàng)目的選址有嚴(yán)格的要求，要求項(xiàng)目周圍較大范圍沒有工廠，到市區(qū)重點(diǎn)醫(yī)院快捷，另外自己要建立護(hù)理療養(yǎng)機(jī)構(gòu)。